СУЩНОСТЬ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Исполнитель

СУЩНОСТЬ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Оценка как разновидность коммерческо-посреднической деятельности

Развитие и становление рыночных отношений в республи­ке Узбекистан привело к ликвидации монополии государственной собственности и появлению её многообразных негосударственных форм. Соответственно значительно расширились коммерческие отношения по купле-продаже различных прав собственности между юридическими и физическими лицами.

Происходящие рыночные преобразования вызвали объективную потребность в новых профессиях и соответствующих кадрах - спе­циалистов, главной задачей которых является обеспечение эффективного функционирования рынка и её инфраструктуры.

Бесперебойное и цивилизованное развитие рыночных отношений прежде всего потребовало огромной армии предста­вителей коммерческо-посреднической деятельности, которые хотя и не производят материальных благ, но выполняют важную миссию по оказанию различных услуг по обслуживанию основных участников рынка.

К посредничеству можно отнести деятельность дилеров, маклеров, брокеров, дистрибьюторов, аудиторов и т.д. Достойное место в этом ряду представителей коммерческо-посреднической деятельности заняла и профессия эксперта-оценщика.

Недооценка профессиональной организации оценочной деятельности и подготовки соответствующих кадров, как пока­зал опыт многих стран осуществляющих рыночные преобразования, уже привёл к значительным материальным издержкам как на уровне государства, так и отдельных юридических и физических лиц участвующих в рыночных отношениях.

Не обошла стороной данная проблема и Республику Узбекистан в который, хотя и с некоторым опозданием, делаются первые шаги по подготовке специалистов в области коммерческо-посреднической деятельности важнейшим представителем которой являются эксперты-оценщики самого различного профиля. Кроме того, в Республике разрабатываются основные законодательные и нормативные документы по оценочной деятельности. В частности в августе 1999 года Олий Мажлисом Республики Узбекистан утверждён Закон «Об оценочной дея­тельности» (Приложение 2).

Основные понятия теории и практики оценочной деятельности

С первых лет обретения независимости Республика Узбекистан последовательно и целенаправленно осуществляет широкий комплекс реформ по развитию рыночных отношений. Де­мократизация отношений собственности, сопровождаемая раз­государствлением и приватизацией, становлением и укрепле­нием различных форм негосударственной собственности, привела к резкому увлечению спроса на деятельность профессио­налов экспертов — оценщиков, так как оценка становится необходимой в самых различных ситуациях.

Как правило, потребность в профессиональной оценке возникает в отношениях, связанных с куплей продажей, арендой, залогом, страхованием, инвестированием в собственность, переоценкой ос­новных фондов, слиянием и поглощением предприятий, выпуском акций, наследованием и т.д.

Процедура оценки стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный и целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объ­екта с учётом потенциального и реального дохода, приносимо­го им в конкретный момент времени в условиях действующего рынка.

Объектом оценки является практически любая собственность, включая права её владельца. Это могут быть различные виды движимого и недвижимого имущества, бизнес, фирмы, предприятия, компании, банки,  отдельные виды материаль­ных и нематериальных активов и т.д.

Субъектом оценки являются профессионалы эксперты-оценщики, владеющие специальными знаниями и имеющие опыт практической работы.

Специфической отличительной чертой или особенностью процесса оценки стоимости является её рыночный характер, то есть оценка не ограничивается учётом лишь только затрат на создание и приобретение объекта оценки. В процессе оценки необходимо учитывать целый комплекс различных факторов, к которым, прежде всего, относятся время, риск, конъюнктура рынка, конкуренция, экономические особенности объекта, его рыночный имидж и т.д.

Рыночная экономика отличается большим динамизмом, поэтому время является важнейшим фактором, оказывающим огромное влияние на все рыночные процессы.

Реальная рыночная стоимость объекта оценки подвержена постоянному изменению под влиянием самых различных факторов, поэтому она может быть рассчитана только на данный момент времени. Следовательно, в условиях рыночной эконо­мики необходимо постоянно осуществлять оценку и переоценку объектов собственности.

Другим важнейшим фактором рыночной экономики является риск, под которым обычно понимаются непос-тоянство и неопределённость, связанные с конъюнктурой рынка, с макро и микроэкономическими процессами и т.д.

Риск — это вероятность того, что доходы, которые будут получены от вашей коммерческой деятельности окажутся больше или меньше прогнозируемых. Каждый оценщик дол­жен всегда помнить, что в условиях рыночной экономики существуют самые различные виды риска и абсолютно безрисковых коммерческих операций практически не бывает.

Более подробно с основными видами и понятиями теории и практики оценочной деятельности можно познакомиться по мате­риалам словаря терминов, который приведён в конце книги.

{spoiler=Подробнее}

Ключевые принципы оценочной деятельности

Основные принципы поведения современных профессионалов -оценщиков были выработаны и «отшлифованы» в результате многолетнего опыта оценочной деятельности, накопленного в странах с развитой рыночной экономикой. Эти принципы являются теоретической базой оценки различных видов собственности, и подразделяются на четыре категории:

1. Принципы, основанные на представлениях владельца собственности;
2. Принципы, связанные с эксплуатацией объекта оценки;
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

В ходе оценки, как правило, должны использоваться все принципы оценки, но в каждом конкретном случае степень важности и значимости отдельных принципов может различаться.

Рассмотрим подробнее каждую из вышеперечисленных катего­рий принципов, составляющих основу оценочной деятельности.

К первой категории принципов оценки относятся полезность, замещение и ожидание.

Полезность, как принцип оценки, подразумевает потенциальную способность объекта оценки удовлетворять потребности пользователя той или иной собственности в данном месте и в течение конкретного срока. Действительно, всякая собственность может обладать стоимостью, если она полезна её вла­дельцу либо как средство реализации его бизнес-планов, либо как средство удовлетворение его разнообразных физиологических, психологических и иных потребностей.

Принцип замещения, по сути, означает, что максимальная стоимость оцениваемой собственности определяются наименьшей стоимостью другой аналогичной собственности с эквивалентной полезностью. Логика данного принципа оценки проста — нелепо платить, скажем, за функционирующее пред­приятие больше, чем обойдётся создание аналогичного объек­та бизнеса в разумные сроки.

Принцип ожидания означает, что важнейшим цено-образующим фактором является будущая прибыль или другие материальные и моральные выгоды, которые могут быть получены от пользования оцениваемым объектом в ближайшей и дальней перспективе.

Это один из важнейших принципов, которыми должен руководствоваться эксперт-оценщик в своей работе. Так, напри­мер, если речь идёт об оценке стоимости действующего предприятия»  приносящего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счёте обычно выражается в виде на­стоящего и будущего потока денежных доходов. Стоимость подобных объектов оценки определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от эффективного использования имущества предприятия, а также размера денежных средств от его перепродажи.

При этом эксперт-оценщик постоянно должен помнить об изменении стоимости денег во времени. То есть, речь идёт о том, что поскольку деньги со временем могут приносить процент дохода и постоянно происходят инфляционные процессы, постольку сум, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний сум. Процедура пересчета буду­щих прибылей в их текущую стоимость называется дисконтированием. Об этом речь пойдёт в последующих главах, где будут рассмотрены шесть функций денежной единицы.

Профессионалы эксперты-оценщики должны в совершенстве владеть методами, основанными на дисконтировании бу­дущих доходов и уметь пользоваться специальными таблицами приведёнными в Приложении 1.

Вторая категория принципов оценки связана с эксплуата­цией объекта оценки и включает:

-      принцип остаточной продуктивности;

-      принцип вклада;

-      принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи;

-      принцип сбалансированности;

-      "принцип оптимального размера;

-      принцип экономического разделения и соединения прав собственности.

Говоря об этой группе принципов следует исходить из того, что эффективность всякой экономической деятельности определяется, как правило, четырьмя основными факторами: землей, рабочей силой, капиталом и управлением.

Каждой фактор предпринимательской деятельности должен оплачиваться за счет создаваемых доходов.

Поскольку земля недвижима, а другие факторы — труд, капитал и управление, «привязаны» к ней, то сначала оплачиваются три «подвижных» фактора производства, а затем собственник земли получает свою долю прибыли в виде налога или арендной платы. Вот из чего вытекает суть принципа остаточной продуктивности.

Так,  например,  предприятие будет оценено выше, земельный участок на котором оно расположено, имеет сравнительно более высокие качественные характеристики, что обеспечивает более высокий доход или если его месторасположение (ситус) позволяет минимизировать затраты на транспортировку экологию и т.д.

Принцип вклада вытекает из того, что для оценки собственности необходимо определить вклад каждого фактора в его эффективную эксплуатацию. Суть его сводится к тому, что! включение любого дополнительного актива в систему оцени­ваемого объекта экономически целесообразно, если получаемый при этом прирост стоимости собственности больше затрат на приобретение этого актива. Так, например, незначительные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта, по­вышающие его эстетическое восприятие, могут заметно увеличить его стоимость в глазах покупателя.

Роль истинного профессионала эксперта-оценщика заключается не только в оценке объекта собственности, на момент оценки, но и в оказании квалифицированной консультации своему клиенту по повышению стоимости его собственности за счёт дополнительных высокоэффективных вложений.

Следуют иметь ввиду, что на практике, встречаются факты, когда дополнительные вложения с целью повышения стоимости объекта, приводят к прямо противоположному результату. Как правило, это связано с незнанием реальных потребностей рынка или безграмотностью, как владельца собственности, так и её оценщика.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи озна­чает, что наращивание основных факторов производства при­водит к увеличению прибыли растущими темпами до определенного момента, после чего темпы роста отдачи замедляются. Поэтому эксперт-оценщик должен определить фазу развития оцениваемого объекта собственности, чтобы реально оценить его настоящий и будущий потенциал.

Принцип сбалансированности предполагает, что любому виду экономической деятельности соответствуют наиболее целесообразные качественные сочетания её основных факторов, при которых достигается наибольшая рентабельность, следовательно и максимальная её оценка.

Принцип оптимального размера означает, что каждый фактор экономической деятельности должен иметь оптимальные размеры, обеспечивающие максимальную прибыль в соответствии с конъюнктурой рынка. Это может относиться к размеру предприятия, его производственной мощности, отдельным це­хам, участку земли и т.д.

Принцип экономического разделения и соединения прав собственности исходит из того, что оптимизация этого процесса может в конечном итоге существенно увеличить стоимость оцениваемого объекта. Вместе с тем непродуманное разделение и соединение имущественных прав может привести к негативным последствиям.

Третья категория принципов оценки связана с действием внешней рыночной среды и включает принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Принцип зависимости означает, что стоимость оценивае­мых объектов, как правило, зависит от множества факторов, связанных с экономической средой, местоположением, на­циональными традициями страны международными связями и т. д. Эксперт-оценщик должен максимально учесть в ходе оценки наиболее существенные факторы оказывающие влия­ние на стоимость объекта.

Принцип соответствия, прежде всего, выражает степень соответствия оцениваемого объекта и всего, что с ним связа­но, требованиям окружающей среды и потребностям рынка. Так, например, несоответствие оцениваемого объекта требованиям экологического, санитарного или пожарного надзора, несомненно, отрицательно скажется на оценки его стоимости.

Принцип предложения и спроса не требует дополнительных пояснений и комментариев поскольку является основным фактором ценообразования в условиях рыночной экономики. Знание конъюнктуры рынка оцениваемых объектов является важнейшей характеристикой уровня профессионализма экс­перта-оценщика.

Принцип конкуренции во многом связан с принципом спроса и предложения. Отсутствие конкуренции в оцениваемой сфере экономической деятельности, при наличии высокого спроса на её результаты, несомненно, повышает её стоимость. Обострение конкуренции, то есть увеличение предложения, и снижение массы прибыли ведёт к обратному результату. Всё это эксперт-оценщик должен учитывать в своей работе.

Принцип изменения связан с постоянным коллебанием стоимости оцениваемых объектов под действием внутренних и внешних факторов, окружающий и рыночной среды. Во мно­гом это связано с понятием жизненного цикла любого объекта собственности, который последовательно проходит через стадии рождения, роста, стабилизации и утилизации. Адекватно этим стадиям изменяется и стоимость оцениваемого объекта. Поэтому результаты оценки должны быть «привязаны» к кон­кретной дате.

К четвёртой категории принципов оценочной деятельности относится принцип наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, который является квинтэссенцией всех вышеперечисленных принципов. Ориентация на этот ком­плектный принцип особенно важна, когда оценка осуществляется в целях реструктурирования объектов собственности.

Основные направления оценочной деятельности

По мере развития рыночных отношений и сопутствующих процессов разгосударствления и приватизации объективно воз­никла потребность в оценке различных форм собственности, появляющихся на рыночной арене.

Разнообразие объектов  собственности — недвижимость, машины и оборудование, бизнес, интеллект и т.д., требовало разработки не только общеметодологических подходов  их оценки, но и учёта специфики оценки её отдельных видов.

Наиболее отработанными и востребованными направле­ниями оценочной деятельности в большинстве стран с рыночной экономикой являются оценка недвижимости, машин и оборудования, бизнеса и инноваций. Это не удивительно, поскольку названные виды собственности является наиболее подвижными и типичными элементами рыночных отношений.

Если проанализировать ход развития рыночных отношений в республике Узбекистан, да и в других странах, возникших на постсоветском пространстве, нетрудно заметить, что наиболее типичными операциями рыночного характера, требующими услуг экспертов-оценщиков являются всё те же недвижимость, машины и оборудование.

На наш взгляд, такое положение вполне закономерно, по­скольку в странах бывшего СССР на первых этапах перехода к рыночным отношениям в ходе разгосударствления и привати­зации, по существу, происходит передел собственности, большая  часть которой  представлена в виде недвижимого имущества, машин и оборудования.

Появление огромного класса разнообразных собственников и возможности по своему усмотрению распорядится принадлежащими им домом, квартирой, трактором, фирмой и т.д., привели, на первых порах, к головокружительным операциям, в ходе которых можно было наблюдать немало комичных, но чаще трагических сцен. Тысячи новоиспеченных в ходе приватизации собственников, не имеющих ни малейшего представления о реальной рыночной стоимости своей собственности, стали жертвами ловких дельцов, которые за бесценок скупали различные виды движимого и недвижимого имущества.

Огромные потери понёс и государственный бюджет многих стран с переходной экономикой, поскольку в ходе приватиза­ции государственного имущества огромные материальные и нематериальные активы были «поделены» между новыми собственниками по крайне заниженным ценам. И в этом был не только злой умысел, но и недооценка роли профессионалов экспертов-оценщиков, которых зачастую просто не было.

На сегодня, хотя и с большим опозданием, в Узбекистане, как и большинстве других стран с развивающейся рыночной экономикой, делаются значительные усилия по подготовке специалистов в области оценочной деятельности, создаётся соответствующая законодательная и нормативная база.

Вместе с тем, хотелось бы отметить, что подготовка высококвалифицированных экспертов-оценщиков не ограничивается краткосрочными курсами или семинарами и выдачей «красивых» сертификатов, как это можно наблюдать во многих странах СНГ.

Опыт стран с развитой рыночной экономикой свидетельствует о том, что важнейшим критерием профессионализма эксперта-оценщика являются не дипломы и сертификаты, а прежде всего конкретный опыт практической работы в сфере оценки.

Важно также учитывать, что в условиях рынка и разнооб­разия форм собственности актуальность вопросов о выяснении реальной рыночной стоимости традиционных и, порой неожи­данных форм и видов материальных и нематериальных благ, неуклонно растёт.

Если сегодня наиболее популярными и отработанными направ­лениями оценочной деятельности выступают оценка недвижимости и других, сугубо материальных благ, то грядущими, актуальными объектами оценки должны, по нашему мнению, стать бизнес, инновации, трудовые ресурсы, интеллект и т.д.{/spoilers}